Thị trường bất động sản suy giảm, dòng vốn đầu tư đổ về đâu?

Thị trường bất động sản suy giảm

Giá đất tăng mạnh ở tất cả các phân khúc trong giai đoạn 2016 - 2018, khiến nhiều người lao vào đầu tư với tâm lý “mua là lời”. Thực tế, trong 2 thập kỷ qua, nhiều người đã giàu lên nhờ bất động sản. Tuy nhiên, cũng không ít nhà đầu tư trắng tay vì đất. Lịch sử cách đây 10 năm cho thấy, những nhà đầu tư mua bất động sản năm 2006 và bán ra năm 2008 đã đạt mức siêu lợi nhuận, trong khi những người mua sau năm 2008 đa phần đều thua lỗ.

Quan sát tình hình bất động sản trong những tháng đầu năm 2019 có thể nhận thấy, thị trường căn hộ, nhà phố, văn phòng ở khu vực trung tâm và giá trị không quá 10 tỷ đồng vẫn giao dịch ổn định. Trong khi đó, những phân khúc còn lại như đất nền, căn hộ vùng ven có giá trị trên 10 tỷ đồng đều giảm thanh khoản.

Đặc biệt, nhiều phân khúc tăng "nóng" ở các năm trước như Phú Quốc hiện cũng đã giảm nhiệt khi giá giảm từ 10 - 30% nhưng vẫn khó bán ra. Tương tự, tại các khu vực vùng ven mới có động lực tăng trưởng gần đây, thị trường cũng đã đảo chiều. 

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản giảm nhiệt, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, chính sách siết tín dụng đổ vào bất động sản của Ngân hàng nhà nước đang tạo nên tâm lý dè chừng cho thị trường khiến giao dịch chậm lại ở hầu hết các phân khúc. Đồng thời, việc định giá tài sản bất động sản thế chấp cũng bị siết lại theo hướng giảm giá trị. Đây là yếu tố quan trọng tác động đến thị trường và tình hình này đẩy thị trường bất động sản năm 2020 đi vào trầm lắng.
 
Cùng với đó, hiệu ứng xấu của công ty Alibaba cũng như công ty Angel lina khiến giới đầu tư càng cảnh giác hơn với loại hình này và xu thế đi xuống là tất yếu. Do đó, dòng vốn đầu tư sẽ chuyển qua các kênh còn lại như tiết kiệm, vàng, ngoại tệ hay trái phiếu doanh nghiệp...

Vàng không hấp dẫn

Theo ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh chi nhánh TP.HCM, công ty chứng khoán VN Direct, từ đầu năm đến nay, giá vàng đã tăng khoảng 15%, mức tăng khá hấp dẫn so với mức lãi suất tiết kiệm quanh 8% hay trái phiếu quanh 11-12% . Tuy nhiên,  mức tăng mạnh liên tục trong thời gian qua khiến nhà đầu tư cũng không dễ dàng trong việc  dự báo biến động giá. Cùng với đó, thì vàng không phải là kênh đầu tư ưa chuộng của dòng tiền, do đó, sẽ không có thêm nhiều nhà đầu tư mới tham gia vào kênh này.

Ngoại tệ khó sinh lời

Rõ ràng ngoại tệ không phải kênh đầu tư phù hợp trong thời điểm hiện nay khi dòng vốn đầu tư tăng nhanh do tác động của cuộc chiến thương mại. Tính từ đầu năm tới nay tỷ giá USD gần như đi ngang và suy giảm nhẹ trong những tháng gần đây. “Hiện USD vẫn là một kênh trú ẩn hơn là một kênh đầu tư với suất sinh lợi cao”, ông Tuấn nhấn mạnh. 

Dự báo, từ nay tới cuối năm 2019, tỷ giá tiếp tục ổn định do nguồn cung ngoại tệ dồi dào nhờ thặng dư thương mại 7 tỷ USD. Cùng với đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp (FDI) và gián tiếp nước ngoài (FII) đổ vào mạnh, lượng kiều hối tăng trong những tháng cuối năm. Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới (WB), năm 2019, lượng kiều hối ước đạt 16,7 tỷ USD, tương tương năm 2018 là 16 tỷ USD.

Trái phiếu nhiều rủi ro

Ông Tuấn cho rằng, trong khi các kênh đầu tư khác hàm chứa nhiều rủi ro cũng như kỳ vọng tăng trưởng thấp thì trái phiếu là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, trái phiếu là kênh đầu tư tương đối rủi ro vì việc thẩm định đánh giá xếp hạng doanh nghiệp hiện chưa được chuẩn hóa, đi kèm đó là tính thanh khoản, tính đảm bảo thanh toán trái tức hay đáo hạn trái phiếu ... vẫn chưa rõ ràng và còn nhiều bất cập. Và thường thị trường đầu tư trái phiếu ít dành cho nhà đầu tư cá nhân mà dành cho các định chế tài chính chuyên nghiệp như các quỹ đầu tư. Đây chính là những lý do khiến Bộ Tài chính , Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán nhà nước yêu cầu rà soát lại hàng loạt thương vụ phát hành trái phiếu vừa qua nhằm hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư và làm lành mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp này.
 

Tiết kiệm có thực sự là kênh an toàn?

 
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, khả năng tỷ giá sẽ tăng trong năm 2020 do đồng USD đang rất mạnh, dù Cục Dự trữ liên liên bang Mỹ (Fed) đã hạ lãi suất để bảo đảm kinh tế Mỹ tiếp tục có thêm động lực hỗ trợ tăng trưởng. Do vậy, tỷ giá USD/VNĐ sẽ gặp áp lực tăng giá trong bối cảnh các đồng tiền mạnh khác như EUR, yen Nhật đều yếu để thúc đẩy kinh tế. Tuy nhiên, do Chính phủ vẫn áp dụng chính sách tiền tệ thận trọng, cùng với lạm phát thấp và kinh tế ổn định, mức tăng tỷ giá cao nhất chỉ từ 3-5%. 
Do đó, nhiều nhà đầu tư sẽ chọn kênh gửi ngân hàng do mức lãi suất tương đối hấp dẫn so với kênh đầu tư USD hoặc vàng. Đặc biệt, đây là kênh đầu tư khá an toàn so với bất động sản, vàng hay USD. Cùng quan điểm, ông Tuấn cho rằng, tiết kiệm vẫn là kênh hấp dẫn nhất cho dòng tiền hiện tại. Trên thực tế, số liệu của Ngân hàng nhà nước cũng cho thấy, từ đầu năm tới nay, lượng huy động tiền gửi đã tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2018.