Nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục khan hiếm trong 2 năm tới

Nguồn cung khan hiếm

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng 8 tháng đầu năm của Savills, thị trường văn phòng tại TP.HCM tiếp tục năng nóng.
Hiện tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM là 1,9 triệu m², giá thuê bình quân là 31 USD/m²/tháng. Với phân khúc văn phòng hạng A, TP.HCM là thị trường hoạt động tốt nhất khu vực châu Á với công suất 98% và giá thuê 60 USD/m²/tháng, cao hơn nhiều so với Jakarta (Indonesia) và Manila (Philippin) và Kuala Lumpur (Malaysia).
Thị trường được kì vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm. Savills ước tính, chỉ xấp xỉ 20.000m² sàn dự kiến trong hai năm tới.

Từ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi đáng kể, lần lượt chiếm 37% và 63%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Trong 6 tháng đầu năm 2019, 80% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài.

Theo Savills, ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) là 3 ngành có nhu cầu thuê văn phòng lớn nhất. Ước tính, các doanh nghiệp F.I.R.E đã tiêu thụ gần 100,000 m² diện tích thuê trong hai năm qua, đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác. Công nghệ thông tin và truyền thông (CNTT&TT) cũng đang phát triển rất nhanh chóng, tiêu thụ 50,000 m² trong hai năm qua, và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.
 
Trong các giao dịch ở TP.HCM nửa đầu năm nay, hai ngành chiếm tỷ trọng cao nhất là bất động sản (57%) và CNTT&TT (14%). Riêng đối với bất động sản, phần lớn giao dịch đến từ các không gian làm việc chung (Co-Working space), chẳng hạn như WeWork. Sự đổi mới trong ngành bất động sản tiếp diễn khi công nghệ bất động sản (Proptech) thu hút được nguồn vốn lớn lên tới 1 tỷ USD/tháng trên toàn cầu.

Giá thuê tiếp tục tăng cao

Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân khiến giá thuê tăng cao, các khách thuê cần văn phòng mới hoặc muốn mở rộng diện tích hiện tại sẽ không có nhiều lựa chọn. Các công ty không thể chi trả nổi giá thuê đang tăng cao rất có thể sẽ phải dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm.

“Đa số các khách thuê ký hợp động 3 năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê”, Savills nhận định.
 
Do hiếm khi hoạt động và tổ chức độc lập, khách thuê là các công ty đa quốc gia có thể lựa chọn đặt trụ sở tại nhiều địa điểm ở các nước khác nhau trong khu vực. Mặc dù Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng vẫn còn nhiều yếu tố non trẻ so với các nước trong khu vực, chẳng hạn như nguồn cung văn phòng còn thấp. Trong bối cảnh nhu cầu nội địa và xuất khẩu gia tăng thì việc đặt văn phòng giao dịch tại Việt Nam để hỗ trợ kinh doanh là cần thiết nếu các công ty có khả năng chi trả tốt. Trong trường hợp ngược lại, các đối tượng khách thuê này vẫn có rất nhiều lựa chọn khác trong khu vực với mức giá cạnh tranh hơn.
Đứng trên quan điểm thị trường vốn, nhiều công ty đa quốc gia trong ngành bảo hiểm thường có xu hướng chuyển lợi nhuận về nước, trừ trường hợp có những lựa chọn đầu tư hấp dẫn ở Việt Nam. Tuy nhiên, các hạn chế về mặt hành chính tại Việt Nam lại đang cản trở nhiều cơ hội thu hút đầu tư.